今年房价到底涨了多少?新房、二手房涨多少?各面积段、区域涨多少?重点小区涨多少?哪些小区交易最活跃?哪种户型房源最好卖?我们用一套套真实成交拆解房价涨幅,你想了解的都在这了。
今年年初起,房价进一步上涨,成交量高位运行。我们不从房价目前有多高的角度去谈论,而从底层的颗粒为大家拆解房价涨幅,用真实的成交数据让大家对于房价上涨的幅度有个直观的感受。
首先笼统的看一下今年北京房价涨幅,根据云房数据显示,今年8月,北京新建住宅的平均价格为36590元/㎡,二手住宅的平均价格为48796元/㎡,但是我们都清楚,目前公布房价的机构很多,各机构的价格都不一样,例如,云房数据公布的今年新建住宅的价格涨幅为16.6%,国家统计局的价格涨幅为20.4%,而搜房公布的价格涨幅为10.9%,二手住宅一样,各机构有各机构的数。
那么,为什么各机构的价格有差异呢?原因有以下两点,第一点结构不一样,如是否住包含公寓,保障房等,第二点是计算方法不一样,如时点价格,移动平均价格。因此,凭各家机构公布的全市均价我们是对房价涨幅没有一个直观的感受的,真正的看涨幅,一定要去结构,同颗粒的才有说服力。
我们从各种颗粒度解读房价涨幅。
从行政区的角度看,新建住宅1-8月石景山的价格涨幅最大,已经达到54%,事实上今年石景山推出的新盘并不多,年内仅成交267套,仅占总交易量的0.8%,此次价格涨的快是受到部分高端盘价格的的带动,拉高了整体均价。
相对而言,二手住宅受结构性因素影响较弱,今年1-8月,通州虽然面临着最严限购令,但价格依然比较坚挺,价格涨幅依然高于其他行政区。
从城区--郊区--远郊价格涨幅来看,新建住宅近郊区域涨幅较大,为21.5%,而二手住宅依然是主城区的升值空间较大,今年年内房价涨幅为18%。
今年1月到5月,二手住宅主城区价格涨幅领先于近郊区域,而自5月起,近郊区域的价格涨幅赶超主城区。因为刚需在第一轮购房一般是考虑是核心区域,带动主城领先涨,涨到一定程度,近郊和主城价差拉大,性价比凸显,而随着刚需外溢,近郊就会迎来补涨。
从各面积段的价格涨幅来看,新建住宅120-150㎡改善性产品的价格上涨领先其他面积段,二手住宅90-120㎡刚需产品的价格上涨较快。
从房屋的升值空间的角度看,二手住宅各面积段价格涨幅较为接近,差异并没有新建住宅各面积段的差距大,因此购买二手住宅相较于购买新建住宅的风险较小。
从小区的角度解读房价涨幅,我们每个行政区选取了2个重点小区,为了体现小区具有稳定性和代表性,其选取的标准是按照今年交易活跃且每个月有连续成交。大家可以具体看一下每个小区的价格变化情况,找一找您自家的小区有没有上榜。
首开熙悦尚郡
看主城区价格涨幅一览表,所有项目价格均上涨,拿位于东四五环之间的首开熙悦尚郡项目来说,该项目面积集中在120-150㎡,定位为改善性产品,年初的单价为4.5万元/平,今年8月的单价为6.5万元/平,一平米上涨2万元,以购买120平方米来计算,一套上涨240万元。
对比1到8月的价格,在所列举的10个小区中,大部分项目价格单价上涨超过1万元/平,其中,2个项目超过2万元/平。
再看一下近郊区区域价格涨幅一览表,在所列举的项目当中,3个项目房价上涨超过1万/平。但从房价差值上来看,近郊区房价差值总体小于二手住宅的房价差值。
接下来,我们列举几个项目深度剖析新建住宅的价格涨幅。
天恒金融街懿府
首先分析天恒金融街懿府,该项目位于丰台区地铁4号线新宫地铁站附近,面积集中在90-120㎡,有刚需小户型产品,也有改善性产品。从图上看,今年该项目60-90小户型价格上涨较快,上涨幅度为23.6%。
再看项目今年1月与8月相同面积段产品的真实成交案例,2016年1月15日,一位购房者购买了一套89.29㎡的房屋,单价为42429元/㎡,总价379万,2016年8月24日,另一位购房者购买了一套89.19㎡的房屋,单价为52771元/㎡,总价为471万,从价格变化上来看,价格上涨24%,总价上涨92万。
此外,面积为115.79㎡左右的产品今年1月成交价格为41868元/㎡,总价为485万元,而到8月,成交一套113.59㎡房屋的价格为51384元/㎡,总价为591万元,几乎相同面积的房屋,在不同时间点购买需多花106万元,对于普通购房者来说,这并不是一个小数目。
回到这个项目,目前在售单价5万元每平左右,该价格属于丰台区南四环外南苑板块的一个价值洼地。周围西边15年10月,天恒中粮首创联合拿下南苑乡a组团的地块,楼面价5万。15年11月,华润华侨招商联合拿下南苑乡b组团地块,楼面价5.6w,未来这两个楼盘入市至少9万的均价,可见以后公园懿府的升值空间十分巨大的。
中国铁建原香漫谷
再来分析下一个刚需盘,位于房山城关的中国铁建原香漫谷,该项目的劣势在于目前交通很不便利,周边配套不齐全。从价格涨幅的走势来看,经过6月的大幅上涨,该项目当前的涨幅明显收窄。
其产品面积集中在60-90㎡,当前价格为1.8万/平,从价格涨幅上来看,60-90㎡的价格上涨24.8%,120-150㎡价格涨幅为为27.5%。
从真实的成交案例来看,今年该项目各个面积段产品的价格依然是上涨的,如图,相同面积段的房屋,8月的单价高于1月单价,8月的总价大于1月的总价,买一套房需多花40万左右,该值大于咱们的工资涨幅。
京贸国际城
再来分析一下热点区域的通州楼盘,京贸国际城,该楼盘位于通州运潮减河与运河交汇处东南2.5公里,离副中心商务区的核心区域北关约2公里。周边开发较早,相对已较成熟,日常餐饮购物需求可以满足。目前的平均售价为5.3万元左右,此外,该项目为学区房,今年上涨较多,总价上涨超过百万元,房价涨幅出现由小面积到中面积到大面积逐级递增,总价变化幅度则相反。
上面说到并举出真实的成交案例来说明新建住宅的价格涨幅,那么,接下来我们说下年内二手房价上涨情况。
从房价涨幅上来看,近郊区内的小区房价涨幅不亚于主城区的房价涨幅,但是从房价差值上来看,主城区的房价差值大于近郊区。
好,我们在从具体的成交案例上探讨一下二手住宅的房价涨幅。
富力又一城
首先,我们看一下豆各庄的富力又一城小区,该小区配套成熟,交通较为方便,是该小区是学区房,该项目今年的房价涨幅较大。看真实的成交案例,1月成交的41㎡,89.3㎡,104.5㎡,122.8㎡,196.8㎡的房屋,8月成交相似面积段的价格涨幅最高为48%,最低为27%,总价分别上涨百万元,122.8㎡的面积产品竟上涨269万元。因此,买房时选择正确的时机至关重要。
远洋山水
我们再来看一下石景山区交易非常活跃的远洋山水小区,该小区交通较为方便,配套成熟,定位为刚需及首次改善的楼盘,从真实的成交案例来看,面积为77平方米的刚需产品今年房价涨幅较大,总价上涨超过百万,其次,135㎡的改善性产品上涨价格较大,涨幅为27.7%,总价上涨接近200万。
通苑东一区
位于昌平的天通苑东一区小区,天通苑集中了多种房源,是一个庞大的住宅社区,交通相对也较为方便,天通苑东一区小区定位于刚需及改善性产品。从真实成交案例来看,面积为76.3平方米的刚需产品年内上涨近50%,总价上涨近百万元,其次,面积为130平方米的改善性产品年内上涨48%,总价上涨接近120万元。
根据上面的介绍,我们也总结出以下五点:
1、今年大部分小区8月购房比年初1月购房要多花出100万;
2、由于二手住宅的价格基数较高,一般从总价上看,二手住宅的总价上涨大于新建住宅;
3、二手住宅主城区过高的房价倒逼近郊区出现价格补涨的现象;
4、新建住宅刚改产品涨幅较大,二手住宅刚需产品价格涨幅较大;
5、小区项目的房价涨幅大部分情况下是小户型涨的快,少数情况下热销产品涨的快。
为什么楼市再次经历一轮价格的暴涨?是什么推高了当前的楼市呢?
我认为本轮房价的上涨依然是受到持续降息以及货币供应量持续增加的影响,因为从房价上涨周期来看,2009年, 2012年,2014-2016年的楼市走热的原因都是货币增加及利率低位刺激。那么从数据规律上看,我们可以归结为2-3年一个周期,而当前处于这一轮周期的最高位,明年下半年市场或将会趋稳,市场成交降温,紧跟着价格或将面临下降的局面。